Как обмен квартир стал проще: что нужно знать после решения Конституционного суда

13 февраля 2026, 17:53

Ситуация, когда два человека решаются на обмен недвижимостью это мечта о взаимовыгодной сделке. Например, кто-то хочет поменять свою трёшку в спальном районе на такую же в центре города. Или поменять земельный участок под Питером на аналогичный под Москвой. Оба чаще всего стоят одинаково, и, казалось бы, никаких столкновений с налогами быть не должно. Однако, по старым правилам, налоговики могли начислить НДФЛ, если кадастровая стоимость одного из объектов превышала другую. В начале 2026 года Конституционный суд РФ положил этому беспорядку конец.

В этом материале разберём ключевые моменты Постановления КС РФ 1-П от 15 января 2026 года и выясним, как теперь правильно обмениваться недвижимостью без налоговых последствий.

Краткий обзор дела: когда налоговая служба не правит

История, ставшая причиной обращения в Конституционный суд, была проста: двое граждан обменялись земельными участками, и, по их мнению, сделка была равноценной.

Однако ФНС, заметив различия в кадастровых ценах, решила, что сделка проводилась по заниженным ценам, описав это как скрытую продажу. На основании Налогового кодекса ФНС включила в расчёт НДФЛ 70% от кадастровой стоимости одного из участков, несмотря на то, что обмен не включал денежных доплат.

Гражданин, теперь уже истец, начал отстаивать свою позицию, заявляя, что он не продавал, а обменивался, и что платить налог с этого абсурдно.

Позиция Конституционного суда: обмен не продажа

Конституционный суд рассмотрел дело и вынес обоснованное решение:

  • Обмен и продажа это разные процессы. При менe не обязательно присутствие денежных средств.
  • Экономическая выгода должна быть реальной. Если при обмене не произошло доплаты, то нет и дохода.
  • Налогообложение в случае мены с применением 70% от кадастровой стоимости не обосновано.
  • Бремя доказывания должно лежать на ФНС, которая должна подтвердить неравенство обмена.

    • Таким образом, нормы Налогового кодекса, не учитывающие специфику мены, были признаны неконституционными.

    Новый порядок расчета НДФЛ при обмене

    Теперь правила просты:

    Ситуация 1: Мена без доплаты.

    Когда осуществляется обмен без дополнительных денежных сумм, никакой налоговой нагрузки не возникает.

    • Доход: 0 рублей.
    • Налог: 0 рублей.

    Ситуация 2: Мена с доплатой.

    Если между сторонами есть денежная компенсация, то:

  • Для получателя она становится доходом и подлежит налогообложению.
  • Для плательщика эта сумма считается расходом, который можно учесть при последующей продаже.

    • Это изменение сделало процесс обмена жилья более предсказуемым и защищённым.

    Источник: Юридический навигатор: от прав к решениям
    Больше новостей на Saransk-news.ru