Ситуация, когда два человека решаются на обмен недвижимостью – это мечта о взаимовыгодной сделке. Например, кто-то хочет поменять свою трёшку в спальном районе на такую же в центре города. Или поменять земельный участок под Питером на аналогичный под Москвой. Оба чаще всего стоят одинаково, и, казалось бы, никаких столкновений с налогами быть не должно. Однако, по старым правилам, налоговики могли начислить НДФЛ, если кадастровая стоимость одного из объектов превышала другую. В начале 2026 года Конституционный суд РФ положил этому беспорядку конец.
В этом материале разберём ключевые моменты Постановления КС РФ №1-П от 15 января 2026 года и выясним, как теперь правильно обмениваться недвижимостью без налоговых последствий.
Краткий обзор дела: когда налоговая служба не правит
История, ставшая причиной обращения в Конституционный суд, была проста: двое граждан обменялись земельными участками, и, по их мнению, сделка была равноценной.
Однако ФНС, заметив различия в кадастровых ценах, решила, что сделка проводилась по заниженным ценам, описав это как скрытую продажу. На основании Налогового кодекса ФНС включила в расчёт НДФЛ 70% от кадастровой стоимости одного из участков, несмотря на то, что обмен не включал денежных доплат.
Гражданин, теперь уже истец, начал отстаивать свою позицию, заявляя, что он не продавал, а обменивался, и что платить налог с этого абсурдно.
Позиция Конституционного суда: обмен — не продажа
Конституционный суд рассмотрел дело и вынес обоснованное решение:
Таким образом, нормы Налогового кодекса, не учитывающие специфику мены, были признаны неконституционными.
Новый порядок расчета НДФЛ при обмене
Теперь правила просты:
Ситуация 1: Мена без доплаты.
Когда осуществляется обмен без дополнительных денежных сумм, никакой налоговой нагрузки не возникает.
- Доход: 0 рублей.
- Налог: 0 рублей.
Ситуация 2: Мена с доплатой.
Если между сторонами есть денежная компенсация, то:
Это изменение сделало процесс обмена жилья более предсказуемым и защищённым.
